Ce trebuie să știi înainte de a cumpăra o proprietate în Marbella

Catastrul stabilește valoarea de referință a fiecărei proprietăți pe baza vânzărilor din zonă. Această valoare este publică și reprezintă baza minimă de impozitare din ianuarie 2022.

Să presupunem că negociezi prețul de la 500.000 € la 460.000 €, o reducere de 40.000 €. Te aștepți la o taxă de 32.200 €, dar, dacă valoarea de referință este de 495.000 €, vei plăti 34.650 €: cu 2.450 € mai mult decât estimai.

Verifică valoarea înainte de ofertă. Consultarea este gratuită pe sedecatastro.gob.es și durează două minute. Pentru o proprietate pe care o iei în considerare, voi verifica suma înainte să decizi cât oferi.

Toate cotele reduse de ITP cer ca locuința să fie reședința ta obișnuită, iar fiecare plafon este valoarea maximă a întregii proprietăți: peste el, se aplică integral cota de 7%. Dizabilitatea trebuie să fie de cel puțin 33%, iar statutul de familie numeroasă trebuie recunoscut oficial. La locuințele noi, reducerea se aplică taxei de timbru: AJD scade de la 1,2% la 0,3% pentru cumpărătorii sub 35 de ani, până la 150.000 €, și la 0,1% pentru familii numeroase sau persoane cu dizabilități, până la 250.000 €. TVA-ul rămâne 10%. Avocatul sau gestoría trebuie să confirme dacă îndeplinești condițiile, în funcție de situația ta.

De la acceptarea ofertei până la primirea cheilor trec, de obicei, 8–12 săptămâni pentru o achiziție simplă, fără credit. Cu un credit ipotecar spaniol, durează 3–5 luni, în funcție de procedurile băncii.

Ce trebuie să pregătești înainte de cumpărare:

• NIE, numărul de identificare pentru străini, folosit și în scopuri fiscale. Este necesar la cumpărare. Solicită-l din timp, deoarece obținerea unei programări poate dura.
• Un cont bancar în Spania, pentru plata finală, apoi pentru utilități, contribuțiile la asociația de proprietari și IBI.
• Un avocat independent, ales separat de vânzător sau dezvoltator, care să îți apere interesele pe parcursul cumpărării. Contează mai mult decât orice altă alegere pe care o faci.
• O procură notarială, doar dacă nu poți fi în Spania la semnare.

Apoi, în ordinea aceasta:

1. Rezervarea

   Zile

   Plata unei rezervări, de obicei câteva mii de euro, retrage temporar proprietatea de pe piață pentru verificări. Stabilește în scris ce se întâmplă cu suma dacă apare o problemă.

2. Contractul de arras

   După 2–4 săptămâni

   Contractul privat de vânzare-cumpărare presupune, de obicei, un avans de 10%. Dacă prevede expres arras penitenciales (articolul 1454 din Codul Civil), cumpărătorul care se retrage pierde avansul, iar vânzătorul care se retrage restituie dublul acestuia. Condiția trebuie inclusă în contract; nu se aplică automat.

3. Actul notarial (escritura)

   8–12 săptămâni

   Se plătește restul prețului, se predau cheile și devin datorate taxele.

4. Declararea și înscrierea

   +2 luni

   Modelo 600 în două luni, apoi Registrul Proprietății, de obicei prin gestoría.

O mare parte din informații sunt publice. Verificările pot începe fără să depinzi de vânzător sau de agentul său, din timp, înainte să te decizi asupra unei locuințe.

Prețul din anunț nu arată contribuțiile extraordinare, numite derramas. Dacă asociația a aprobat lucrări la acoperiș, lift sau fațadă, plata poate reveni noului proprietar. De aceea cer procesele-verbale din timp, pentru a verifica aceste costuri.

Veniturile proprietății se impozitează în Spania și se declară prin Modelo 210. Cota aplicabilă depinde de rezidența ta fiscală: în UE sau SEE ori în afara acestora.

Pentru același apartament și aceeași chirie, un proprietar care locuiește în afara UE sau SEE plătește de peste două ori mai mult. Dacă locuiești în România sau în altă țară din UE ori SEE, ai un avantaj real față de un cumpărător care locuiește în Regatul Unit, Elveția sau SUA, cât timp îți păstrezi rezidența acolo. Ia-l în calcul când evaluezi proprietatea.

Plătești impozit și dacă nu închiriezi locuința. Spania impozitează un venit teoretic de 1,1% din valoarea cadastrală sau de 2% dacă valoarea nu a fost revizuită în ultimii zece ani. Chiar și pentru o casă de vacanță neocupată trebuie depusă anual o declarație fiscală.

Pentru închirierea turistică pe termen scurt ai nevoie de trei aprobări separate, iar ordinea contează.

1. 1Asociația de proprietari trebuie să aprobe activitatea în prealabil. Din 3 aprilie 2025, potrivit modificării articolului 17.12 din Legea Proprietății Orizontale prin Legea Organică 1/2025, închirierea turistică necesită acordul a trei cincimi dintre proprietari, reprezentând și trei cincimi din cote. Tăcerea înseamnă acum refuz. Activitățile începute legal înainte de această dată continuă.
2. 2Înregistrarea VUT în Registrul de Turism al Andaluziei (vivienda de uso turístico, denumirea legală din Decretul 31/2024). Verifică gratuit în Open RTA dacă proprietatea are deja una, înainte să cumperi.
3. 3Numărul național NRUA este obligatoriu din 1 iulie 2025 pentru a publica anunțuri de închiriere pe termen scurt pe orice platformă. Costă circa 27 €. Nu expiră, dar în fiecare februarie proprietarul trebuie să depună declarația închirierilor din anul anterior, altfel numărul este revocat.

Închirierea fără înregistrare se amendează conform articolului 78 din legea turismului din Andaluzia: până la 2.000 € pentru abateri ușoare, 2.001–18.000 € pentru cele grave și 18.001–150.000 € pentru cele foarte grave.

Aceste costuri depind de proprietate și de clădire. Cere sumele reale, în loc să te bazezi pe o medie:

• IBI, impozitul local pe proprietate: cere ultima chitanță.
• Contribuțiile la asociația de proprietari depind de facilitățile și serviciile întreținute. Cere suma actuală în scris și verifică în procesele-verbale eventualele majorări.
• Salubritatea: în majoritatea localităților se plătește separat de IBI.
• Asigurarea: asociația acoperă de obicei clădirea; asigurarea bunurilor și a răspunderii civile îți revine ție.
• Electricitatea: există o taxă fixă pentru putere chiar dacă nu locuiește nimeni acolo.

Trei întrebări te ajută să înțelegi costurile și restricțiile: cât plătești la asociație, dacă există o derrama aprobată sau propusă și ce prevede statutul despre închirierea turistică.

Programul golden visa, care acorda rezidența pentru o investiție imobiliară de 500.000 €, a fost desființat prin Legea Organică 1/2025. Din 3 aprilie 2025 nu se mai acceptă cereri noi. Informațiile potrivit cărora o nouă achiziție de această valoare oferă rezidență sunt depășite.

Cetățenii UE nu au fost niciodată afectați: ca român poți locui aici oricum, datorită liberei circulații, după ce te înregistrezi ca rezident.

În Spania, notarul este un funcționar public neutru care îți verifică identitatea și se asigură că actul este încheiat corect. Nu verifică dacă tranzacția e bună pentru tine și nu acționează în numele tău: avocatul independent îți apără interesele și te consiliază în privința cumpărării.