Acest ghid explică fiecare cost pentru cei care vând în Marbella și pe Costa del Sol, indiferent dacă locuiesc sau nu în Spania.
Cât îți rămâne din vânzare
Din prețul de vânzare scazi costurile tranzacției, creditul rămas de rambursat și impozitul pe câștig. Costurile vânzării includ taxa plusvalía. Impozitul pe câștig se achită separat: un rezident în Spania îl plătește pe baza declarației de venit pentru anul vânzării, depusă în primăvara următoare, nu în ziua semnării.
Costurile vânzării
| Cost | Cine plătește | Note |
|---|---|---|
| Comisionul agenției | Vânzătorul, conform înțelegerii | Plus 21% TVA |
| Plusvalía municipală | Vânzătorul | Taxă locală pe creșterea valorii terenului. Vezi mai jos |
| Notarul | Vânzătorul plătește actul propriu-zis | Articolul 1455 din Codul Civil: vânzătorul plătește întocmirea actului, cumpărătorul prima copie, dacă nu se convine altfel |
| Radierea ipotecii | Vânzătorul | Taxe notariale și de registru pentru radierea ipotecii, plus eventualul comision de rambursare anticipată |
| Certificatul energetic | Vânzătorul | Obligatoriu pentru vânzare |
| IBI pe anul vânzării | În sarcina vânzătorului | De obicei se împarte la semnare, proporțional cu zilele de proprietate, dacă părțile convin |
| Avocat | Vânzătorul, dacă îl angajează | Opțional pentru vânzător și recomandat dacă tranzacția e complexă |
Pentru creditele ipotecare contractate din iunie 2019, comisionul de rambursare anticipată este plafonat prin lege (Legea 5/2019). Cere băncii un certificat cu soldul creditului (certificado de deuda pendiente) la data estimată a semnării, inclusiv eventualul comision.
Impozitul pe câștig
Câștigul se calculează scăzând din prețul de vânzare costurile tranzacției și costul de achiziție: prețul de cumpărare, taxele și cheltuielile aferente, precum și îmbunătățirile dovedite cu documente.
Dacă ești rezident fiscal în Spania, câștigul se impozitează pe tranșele aplicabile veniturilor din economii, separat pentru fiecare proprietar:
| Câștig, pe proprietar | Cotă |
|---|---|
| Până la 6.000 € | 19% |
| Între 6.000 € și 50.000 € | 21% |
| Între 50.000 € și 200.000 € | 23% |
| Între 200.000 € și 300.000 € | 27% |
| Peste 300.000 € | 30% |
Dacă imobilul are mai mulți proprietari, fiecare plătește impozit pentru partea sa de câștig, iar tranșele se aplică separat fiecăruia.
Exemplu cu un singur proprietar: cumpărare cu 400.000 €, plus 40.000 € taxe și cheltuieli, și vânzare cu 650.000 €, cu cheltuieli de 30.000 €. Câștigul este de 180.000 €, iar impozitul pentru un rezident în Spania este de 40.280 €, înainte de aplicarea scutirilor.
180.000 €
Câștigul din exemplu
40.280 €
Impozit pentru un rezident fiscal în Spania, înainte de scutiri
34.200 €
Impozit pentru un nerezident, cota fixă de 19%
Ia-l cu tine
Ghidul vânzătorului în format PDF
Versiunea în română, de tipărit sau de păstrat pe telefon. Ți-o trimit imediat pe email.
Când poți fi scutit de impozit
- Reinvestești într-o nouă locuință principală. Dacă proprietatea pe care o vinzi a fost locuința ta principală (ca regulă generală, cel puțin trei ani), câștigul este scutit în măsura în care reinvestești banii într-o nouă locuință principală în doi ani. Dacă reinvestești doar o parte, scutirea este proporțională.
- Ai 65 de ani sau mai mult. Câștigul din vânzarea locuinței tale principale este scutit.
Un gestor trebuie să confirme dacă îndeplinești condițiile: cât timp ai locuit acolo, datele relevante și suma considerată reinvestită. Clarifică aceste aspecte înainte să accepți un preț.
Dacă nu locuiești în Spania
Un nerezident plătește un impozit de 19% pe câștig, indiferent dacă are rezidența în UE sau în altă țară. Există o excepție: dacă locuința a fost reședința ta obișnuită și locuiești în UE sau SEE, scutirea pentru reinvestire se aplică în continuare, integral sau proporțional cu suma reinvestită. Rezidenții din Regatul Unit nu mai beneficiază de ea. La semnare, cumpărătorul reține totuși 3% din preț și îi virează fiscului în contul impozitului tău (Modelo 211). Apoi depui Modelo 210: plătești diferența dacă impozitul depășește suma reținută sau soliciți restituirea sumei plătite în plus.
În același exemplu, un nerezident datorează 34.200 €. Cumpărătorul reține 19.500 € la semnare, iar diferența de 14.700 € se plătește prin Modelo 210. Cei 3% reprezintă un avans din impozit: reduc suma încasată în ziua vânzării, fără a adăuga un cost.
Și plata taxei plusvalía se face diferit: dacă vânzătorul este nerezident, cumpărătorul răspunde legal de plată (articolul 106.2 din legea finanțelor locale). Așadar, este de așteptat să rețină și această sumă din preț.
Plusvalía municipală
Este o taxă locală, plătită de vânzător, pe creșterea valorii terenului în perioada deținerii proprietății. Există două metode de calcul și o poți alege pe cea care dă suma mai mică:
- Metoda obiectivă: valoarea cadastrală a terenului se înmulțește cu un coeficient legal, în funcție de durata deținerii, și cu cota primăriei, plafonată prin lege la 30%.
- Metoda reală: creșterea efectivă a valorii terenului, calculată din actele de cumpărare și de vânzare.
Dacă valoarea terenului nu a crescut, de exemplu pentru că vinzi sub prețul de cumpărare, nu datorezi plusvalía, cu condiția să declari acest lucru și să îl dovedești prin acte. În orice caz, vânzarea trebuie declarată la primărie în 30 de zile lucrătoare.
Acte de pregătit pentru vânzare
- Actul și facturile de cumpărare: notar, registru, gestoría și taxa de transfer sau TVA-ul plătit. Aceste cheltuieli măresc costul de achiziție și reduc câștigul impozabil.
- Toate facturile pentru îmbunătățiri, pe numele tău și cu NIE-ul tău.
- Ultima chitanță de IBI, unde apare valoarea cadastrală a terenului.
- Un certificat de la administratorul asociației de proprietari care confirmă că nu ai restanțe, plus procesele-verbale recente.
- Certificatul energetic.
- Un certificat de la bancă privind soldul creditului ipotecar.
Cum te ajut să pregătești vânzarea
Înainte să scoți proprietatea la vânzare, calculez costurile, taxa plusvalía prin ambele metode, impozitul pe câștig cu eventualele scutiri și suma care ți-ar rămâne la diferite prețuri. Dacă vrei să cumperi apoi altă locuință, stabilim și prețul minim de care ai nevoie. Un gestor confirmă calculele, iar tu poți negocia cunoscând suma de care vei dispune.