Comprar una vivienda en Marbella: costes y comprobaciones

El valor de referencia es una cifra que el Catastro asigna a cada inmueble a partir de lo que realmente se ha vendido en la zona. Es la base mínima del impuesto desde enero de 2022, y es pública.

Supón que negocias un precio de 500.000 € hasta dejarlo en 460.000 €, una rebaja de 40.000 €. Esperas pagar 32.200 € de impuesto, pero si el valor de referencia es de 495.000 €, pagarás 34.650 €: 2.450 € más de lo previsto.

Consúltalo antes de hacer una oferta. Es gratis en sedecatastro.gob.es y lleva dos minutos. Si estás valorando una vivienda, comprobaré esa cifra antes de que decidas cuánto ofrecer.

Todos los tipos reducidos del ITP exigen que sea tu vivienda habitual, y cada límite es el valor máximo de toda la vivienda: si lo supera, se aplica el 7% completo. La discapacidad debe ser igual o superior al 33% y la familia numerosa debe estar reconocida oficialmente. En obra nueva, la reducción se aplica al AJD: baja del 1,2% al 0,3% para menores de 35 años hasta 150.000 €, y al 0,1% para familias numerosas o personas con discapacidad hasta 250.000 €. El IVA sigue siendo del 10%. Tu abogado o gestoría debe confirmar si cumples los requisitos según tus circunstancias.

Desde la aceptación de la oferta hasta la entrega de llaves suelen pasar 8–12 semanas en una compra al contado sin complicaciones. Con hipoteca española, calcula 3–5 meses, ya que su tramitación determina los plazos.

Antes de comprar, necesitarás:

• El NIE, tu número de identificación de extranjero, necesario para comprar. Solicítalo con tiempo, porque conseguir cita suele ser lo que más tarda.
• Una cuenta bancaria en España, para la firma y después para suministros, comunidad e IBI.
• Un abogado independiente, elegido al margen del vendedor o promotor, que defienda tus intereses durante la compra. Importa más que cualquier otra decisión que tomes.
• Un poder notarial, solo si no puedes estar en España para firmar.

Después, por este orden:

1. Reserva

   Días

   Una reserva, normalmente de unos miles de euros, retira el inmueble del mercado mientras se realizan las comprobaciones. Acordad por escrito qué ocurre con ese dinero si aparece un problema.

2. Contrato de arras

   A las 2–4 semanas

   El contrato privado de compraventa suele implicar una entrega del 10% del precio. Si se pactan expresamente arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), el comprador que desiste pierde la señal y el vendedor que desiste devuelve el doble. Esta condición debe constar en el contrato; no se aplica automáticamente.

3. Escritura ante notario

   8–12 semanas

   Se paga el resto, se entregan las llaves y se devengan los impuestos.

4. Liquidación e inscripción

   +2 meses

   Modelo 600 en dos meses y después el Registro de la Propiedad, normalmente a cargo de la gestoría.

Buena parte de esta información es pública. Puedes empezar a comprobarla sin depender del vendedor o de su agente, con tiempo y antes de comprometerte con la compra.

El precio anunciado no refleja las derramas. Si la comunidad ha aprobado obras en el tejado, el ascensor o la fachada, puede que tengas que asumir ese pago como nuevo propietario. Por eso pido las actas desde el principio.

Los ingresos del inmueble siguen tributando en España y se declaran mediante el Modelo 210. El tipo aplicable depende de si tu residencia fiscal está en la UE o el EEE, o fuera de ellos.

Por el mismo piso y alquiler, un propietario que reside fuera de la UE o del EEE paga más del doble. Si resides en Rumanía o en cualquier otro país de la UE o del EEE, es una ventaja real frente a un comprador que vive en el Reino Unido, Suiza o Estados Unidos, mientras mantengas esa residencia. Tenla en cuenta al valorar cuánto vale la vivienda para ti.

Aunque no alquiles la vivienda, debes tributar por una renta imputada del 1,1% del valor catastral, o del 2% si no se ha revisado en los últimos diez años. También hay que presentar una declaración anual por una vivienda vacacional vacía.

El alquiler turístico de corta duración necesita tres permisos distintos, y el orden importa.

1. 1La comunidad tiene que aprobarlo, de antemano. Desde el 3 de abril de 2025, cuando la Ley Orgánica 1/2025 reescribió el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, el alquiler turístico en un edificio en comunidad necesita la aprobación previa de tres quintas partes de los propietarios, que además representen tres quintas partes de las cuotas. El silencio ahora es un no. Las actividades que ya se ejercían legalmente antes de esa fecha continúan.
2. 2La inscripción VUT en el Registro de Turismo de Andalucía (vivienda de uso turístico, su nombre legal desde el Decreto 31/2024). Comprueba gratis en Open RTA de la Junta si el inmueble ya tiene una, antes de comprar.
3. 3El número de registro único estatal (NRUA), obligatorio desde el 1 de julio de 2025 para anunciar un alquiler de corta duración en cualquier plataforma. Cuesta unos 27 €. No caduca, pero cada febrero el propietario debe presentar la declaración de los alquileres del año anterior; si no lo hace, se revoca.

Alquilar sin inscripción se sanciona según el artículo 78 de la ley de turismo de Andalucía: hasta 2.000 € por infracciones leves, 2.001–18.000 € por graves y 18.001–150.000 € por muy graves.

Estos gastos dependen de la vivienda y del edificio. Conviene pedir los importes reales en lugar de basarse en una media:

• IBI, el impuesto municipal: pide el último recibo.
• Cuotas de comunidad: dependen de las instalaciones y los servicios. Pide el importe actual por escrito y revisa las actas por si hay subidas.
• Basura: en la mayoría de municipios se cobra aparte del IBI.
• Seguro: la comunidad suele cubrir el edificio; el contenido y la responsabilidad civil corren por tu cuenta.
• Electricidad: hay un término fijo de potencia aunque no haya nadie en casa.

Tres preguntas dicen más de lo que cuesta de verdad un inmueble que el anuncio: cuánto es la cuota de comunidad, si hay alguna derrama aprobada o pendiente, y qué dicen los estatutos sobre el alquiler turístico.

La golden visa, que concedía la residencia por una inversión inmobiliaria de 500.000 €, se suprimió con la Ley Orgánica 1/2025. No se admiten nuevas solicitudes desde el 3 de abril de 2025. La información que vincula una nueva compra de ese importe con la residencia está desactualizada.

A los ciudadanos de la UE nunca les afectó: la libre circulación les permite vivir aquí igualmente, una vez inscritos como residentes.

El notario es un funcionario público neutral que comprueba tu identidad y que la escritura se otorga correctamente. No comprueba si la operación te conviene ni actúa en tu nombre: eso lo hace tu abogado independiente, que defiende tus intereses y te asesora sobre la compra.