Esta guía explica cada gasto para quienes venden en Marbella y en la Costa del Sol, residan o no en España.
Cuánto te queda
Para saber cuánto te queda, resta al precio los gastos de venta, la hipoteca pendiente y el impuesto sobre la ganancia. Los gastos de venta incluyen la plusvalía. El impuesto sobre la ganancia se liquida por separado: un residente en España lo paga en la declaración de la renta del año de la venta, presentada en la primavera siguiente, no el día de la firma.
Los gastos de la venta
| Gasto | Quién paga | Notas |
|---|---|---|
| Comisión de la agencia | El vendedor, según lo pactado | Más el 21% de IVA |
| Plusvalía municipal | El vendedor | Impuesto municipal sobre el incremento de valor del suelo. Ver más abajo |
| Notaría | El vendedor paga la escritura matriz | Artículo 1455 del Código Civil: el vendedor paga el otorgamiento de la escritura y el comprador la primera copia, salvo pacto en contrario |
| Cancelación de la hipoteca | El vendedor | Notaría y Registro para cancelar la carga, más la comisión por amortización anticipada si la hay |
| Certificado energético | El vendedor | Obligatorio para vender |
| IBI del año de la venta | A cargo del vendedor | Suele repartirse por días entre vendedor y comprador en la firma, si así se acuerda |
| Abogado | El vendedor, si lo contrata | Opcional para el vendedor, pero recomendable en operaciones complejas |
En las hipotecas firmadas desde junio de 2019, la comisión por amortización anticipada tiene un límite legal (Ley 5/2019). Pide a tu banco el certificado de deuda pendiente calculado a la fecha prevista de la firma, con la comisión, si existe.
El impuesto sobre la ganancia
La ganancia se calcula restando al precio de venta los gastos de la operación y el coste de adquisición: el precio de compra, los impuestos y gastos de compra, y las mejoras justificadas.
Si eres residente fiscal en España, la ganancia tributa en la base del ahorro, por titular:
| Ganancia por titular | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Si la vivienda tiene varios titulares, cada uno tributa por su parte de la ganancia y los tramos se aplican por separado a cada propietario.
Ejemplo con un solo titular: compra por 400.000 € más 40.000 € de impuestos y gastos, y venta por 650.000 € con 30.000 € de gastos. La ganancia es de 180.000 €. Un residente en España paga 40.280 € de impuesto antes de aplicar cualquier exención.
180.000 €
La ganancia del ejemplo
40.280 €
Impuesto para un residente en España, antes de exenciones
34.200 €
Impuesto para un no residente, al 19% fijo
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Cuándo puede quedar exenta la ganancia
- Reinviertes en una nueva vivienda habitual. Si la que vendes ha sido tu vivienda habitual (por regla general, al menos tres años), la ganancia queda exenta en la medida en que reinviertas lo obtenido en una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años. Si reinviertes una parte, la exención es proporcional.
- Tienes 65 años o más. La ganancia por la venta de tu vivienda habitual queda exenta.
Un gestor debe confirmar si cumples los requisitos: cuánto tiempo viviste allí, las fechas y qué importe se considera reinvertido. Conviene aclararlo antes de acordar un precio.
Si no resides en España
Un no residente paga un 19% fijo sobre la ganancia, resida o no en la UE. Hay una excepción: si la casa era tu vivienda habitual y resides en la UE o el EEE, la exención por reinversión sigue aplicándose, total o en proporción a lo que reinviertas. Los residentes en el Reino Unido ya no pueden acogerse. En la firma, el comprador debe retener igualmente el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta de tu impuesto (Modelo 211). Después presentas el Modelo 210: si tu impuesto supera ese 3%, pagas la diferencia; si es menor, solicitas la devolución del resto.
En el mismo ejemplo, un no residente debe pagar 34.200 €. El comprador retiene 19.500 € en la firma y los 14.700 € restantes se pagan con el Modelo 210. Ese 3% es un anticipo del impuesto: reduce lo que recibes ese día, pero no añade un coste.
El pago de la plusvalía también cambia: si el vendedor no es residente, la ley hace responsable al comprador (artículo 106.2 de la Ley de Haciendas Locales). Por eso, es previsible que retenga también ese importe del precio.
La plusvalía municipal
Es un impuesto municipal, a cargo del vendedor, sobre el aumento del valor del suelo durante el periodo de propiedad. Hay dos métodos de cálculo y puedes aplicar el que dé un importe menor:
- El método objetivo: se multiplica el valor catastral del suelo por el coeficiente legal según los años de propiedad y por el tipo municipal, limitado por ley al 30%.
- El método real: el incremento efectivo del valor del suelo, según las escrituras de compra y de venta.
Si el suelo no ha ganado valor, por ejemplo porque vendes por menos de lo que pagaste, no hay plusvalía, siempre que lo declares y lo acredites con las escrituras. En cualquier caso, la venta debe declararse en el ayuntamiento en 30 días hábiles.
Documentos que preparar para la venta
- La escritura y las facturas de compra: notaría, Registro, gestoría e ITP o IVA pagado. Aumentan el valor de adquisición y reducen la ganancia sujeta a impuesto.
- Todas las facturas de mejoras, a tu nombre y con tu NIF.
- El último recibo del IBI, donde aparece el valor catastral del suelo.
- Un certificado del administrador que confirme que estás al corriente de las cuotas de la comunidad, y las actas recientes.
- El certificado energético.
- Un certificado de deuda pendiente de la hipoteca emitido por tu banco.
Cómo te ayudo a preparar la venta
Antes de poner la vivienda en venta, calculo los gastos, la plusvalía por ambos métodos, el impuesto sobre la ganancia con las exenciones que puedan corresponderte y cuánto te quedaría a distintos precios. Si después quieres comprar otra vivienda, esto también ayuda a fijar el precio mínimo que necesitas. Tu gestor confirma los cálculos y puedes negociar con las cuentas claras.